Pas på faldgruber hvis du lejer din bolig ud

Flere og flere vælger i øjeblikket at leje deres ejerbolig ud, fordi de ikke kan sælge den. Men mange risikerer at blive fanget i den nye rolle som udlejer og får imod forventning slet ikke dækket de løbende omkostninger, der er forbundet med boligen.

Det kan være en løsning at leje din bolig ud, hvis du ikke kan sælge den. Men det er ikke ukompliceret at gå fra at være boligejer til at være udlejer, og derfor er det vigtigt at få kyndig rådgivning. Susanne Graffmann, advokat i ADVODAN Køge møder mange boligejere, der er kommet i klemme, fordi de ikke kender reglerne. Hun skitserer her nogle af de faldgruber, du som udlejer skal være særligt opmærksom på, når du lejer din bolig ud.

Lejeperiodens længde
Det er en udbredt misforståelse, at en udlejer altid kan opsige en lejer, hvis blot boligen ikke lejes ud for mere end to år ad gangen.

For at en lejeperiode lovligt kan tidsbegrænses, skal udlejer have en rimelig begrundelse. Det kan fx være tilfældet, hvis en boligejer udstationeres for en kortere periode og derfor har behov for at kunne vende tilbage til boligen. Om en tidsbegrænsning - der handler om, at boligejeren ønsker at få en bedre salgspris - er rimelig efter lejeloven, er ikke sikkert. Det vil boligretten skulle afgøre. Hvis boligretten vurderer, at tidsbegrænsningen ikke er velbegrundet, kan den tilsidesættes, og risikoen for at dette sker, er under alle omstændigheder højere, hvis lejemålet forlænges flere gange med samme lejer. I værste fald kan man ende med at have en lejer boende på ubestemt tid.

Udlejer skal desuden være opmærksom på, at man som udgangspunkt ikke kan opsige tidsbegrænsede lejeaftaler inden for den aftalte lejeperiode, selvom det måtte ske med et varsel på fx tre måneder. Udlejer må vente, indtil lejeaftalen ophører, hvilket kan være en kedelig erfaring, hvis boligejeren kort tid efter, lejeaftalen er indgået, får et godt købstilbud.

Huslejen kan nedsættes af huslejenævnet
Før du som boligejer vælger at udleje din bolig, bør du også vurdere, om der er en risiko for, at huslejenævnet kan tilsidesætte den aftalte leje.

I ejendomme, der er taget i brug efter den 31/12 1991, er det som hovedregel muligt at aftale fri husleje uden risiko for at blive underkendt. Men det er helt afgørende, at formuleringen omkring huslejens fastsættelse i lejekontrakten er knivskarp, og at der herunder henvises til de korrekte retsregler. Er aftalen uklar, risikerer boligejeren, at lejen bliver nedsat.

I ejendomme, der er taget i brug før den nævnte dato, har en lejer derimod som hovedregel mulighed for få huslejenævnets vurdering af, om huslejen er for høj. Det spiller i den forbindelse ingen rolle for huslejenævnet, om boligejeren udlejer boligen med under- eller overskud. Derfor kan en boligejer godt opleve, at en ellers aftalt leje bliver nedsat, selvom lejen ikke engang dækker de løbende omkostninger til realkreditlån, ejendomsskatter og vedligeholdelse m.v. Det overrasker mange. Side PAGE 2